Ringkasnya: hasil sewa kasar bukan untung bersih. Sebelum beli rumah untuk disewakan atau menilai unit sendiri, tolak kos pembiayaan, kekosongan, penyelenggaraan, insurans dan perbelanjaan lain daripada pendapatan sewa yang dijangka.
Yield kasar: angka permulaan sahaja
Formula ringkas hasil sewa kasar tahunan ialah sewa bulanan darab 12, dibahagi harga hartanah, kemudian darab 100 untuk peratus. Contohnya, kalau sewa RM1,800 sebulan dan harga rumah RM360,000, sewa tahunan kasar ialah RM21,600. Itu kira-kira 6% daripada harga beli sebelum ditolak apa-apa kos.
Angka ini berguna untuk saringan awal, tapi ia belum menunjukkan berapa wang yang tinggal. Ia juga tidak mengambil kira kos transaksi, tempoh unit kosong, kerja baik pulih atau perubahan sewa pasaran.
Kira anggaran pendapatan bersih
Buat jadual tahunan dan masukkan sekurang-kurangnya:
- Ansuran pembiayaan dan kadar keuntungan/faedah semasa.
- Caj penyenggaraan, sinking fund dan cukai berkaitan hartanah.
- Insurans/takaful bangunan serta kos perlindungan kandungan jika berkaitan.
- Pembaikan berkala, servis penghawa dingin dan penggantian peralatan.
- Tempoh kosong antara penyewa, kos iklan dan fi ejen jika digunakan.
- Kos guaman atau pentadbiran berkaitan penyewaan yang benar-benar berlaku.
Contoh senario — jangan anggap angka ini ramalan
Katakan sewa kasar setahun RM21,600. Jika setahun itu unit kosong sebulan, kutipan turun kepada RM19,800. Kemudian tolak caj pengurusan, pembaikan, insurans, cukai dan ansuran. Baki selepas semua item itu ialah anggaran cash flow sebelum cukai dan kos luar jangka. Guna angka sebenar unit yang anda nilai; contoh ini hanya menunjukkan kaedah kira.
Jangan guna kadar penghunian 100% sepanjang masa. Sediakan senario konservatif, sederhana dan optimistik. Jika pelaburan hanya nampak “untung” dalam senario paling baik, risikonya mungkin lebih tinggi daripada yang anda selesa tanggung.
Semak permintaan, bukan iklan sewa tertinggi
Bandingkan unit yang setara dari segi lokasi, keluasan, perabot, tempat letak kereta, akses pengangkutan dan kemudahan. Harga sewa yang diiklankan tidak semestinya harga yang akhirnya dipersetujui atau bukti unit akan cepat disewa. Lawat kawasan pada waktu berbeza dan faham siapa bakal penyewa — pekerja, keluarga, pelajar atau kumpulan lain.
Jika anda masih menimbang sama ada mahu beli untuk duduk atau pelaburan, bandingkan kos pemilikan dengan pilihan menyewa melalui panduan sewa atau beli rumah di KL.
Bagaimana pula dengan cukai?
Pendapatan sewa boleh mempunyai implikasi cukai. Simpan rekod sewa, resit dan dokumen kos dengan teratur, kemudian semak panduan semasa LHDN atau dapatkan nasihat ejen cukai. Rujuk halaman rasmi LHDN tentang pelaporan pendapatan individu; kelayakan sesuatu perbelanjaan untuk ditolak bergantung pada peraturan dan fakta kes.
Soalan lazim
Adakah rental yield 6% bermaksud saya untung 6%?
Tidak. Itu hasil kasar relatif kepada harga beli sebelum kos. Cash flow bersih boleh jauh berbeza.
Patutkah saya masukkan kenaikan harga rumah dalam kiraan?
Boleh buat senario berasingan, tetapi jangan anggap kenaikan harga pasti berlaku atau digunakan untuk menampung kerugian aliran tunai bulanan.
Kesimpulan: kira sewa yang benar-benar masuk selepas kos, uji beberapa senario dan pastikan anda mampu menanggung unit kosong. Simpan formula ini dan kongsi dengan kawan yang tengah survey rumah pelaburan.
Maklumat umum sahaja; bukan nasihat pelaburan atau cukai. Prestasi hartanah dan sewa tidak dijamin.