Rumah RM500,000 tidak bermaksud anda hanya perlu menyediakan deposit RM50,000. Pembeli juga perlu mengambil kira duti setem, yuran guaman, penilaian, perlindungan pembiayaan, renovasi dan simpanan selepas mendapat kunci.
Di bawah ialah anggaran pendidikan untuk rumah subsale berharga RM400,000, RM500,000 dan RM600,000 dengan pinjaman 90%. Angka sebenar bergantung pada nilai pasaran yang ditaksir, kelayakan pengecualian, jenis hak milik, bank, firma guaman dan kerumitan transaksi.
Andaian yang digunakan
- Harga belian sama dengan nilai yang digunakan untuk duti.
- Pinjaman perumahan ialah 90% daripada harga.
- Yuran guaman dikira mengikut skala asas Solicitors’ Remuneration Order 2023 sebelum apa-apa diskaun yang dibenarkan.
- Tiada pengecualian duti setem digunakan dalam jadual utama.
- Cukai perkhidmatan yang berkenaan, disbursement, penilaian, insurans atau takaful dan renovasi belum dimasukkan.
1. Deposit
Jika bank membiayai 90%, pembeli menyediakan baki 10%:
| Harga rumah | Deposit 10% | Pinjaman 90% |
|---|---|---|
| RM400,000 | RM40,000 | RM360,000 |
| RM500,000 | RM50,000 | RM450,000 |
| RM600,000 | RM60,000 | RM540,000 |
Jika anda membayar earnest deposit atau booking sebagai sebahagian daripada transaksi yang sah, jumlah itu lazimnya menjadi sebahagian daripada deposit keseluruhan—semak dokumen dan resit. Jangan membuat bayaran tanpa mengesahkan penerima, tujuan dan syarat pemulangan.
2. Duti setem pindah milik
Kadar berperingkat standard bagi pindah milik ialah 1% untuk RM100,000 pertama, 2% bagi bahagian RM100,001 hingga RM500,000, 3% bagi bahagian RM500,001 hingga RM1 juta, dan 4% bagi bahagian melebihi RM1 juta. Duti biasanya berdasarkan harga balasan atau nilai pasaran yang ditentukan, mana lebih tinggi.
| Harga/nilai | Kiraan ringkas | Duti |
|---|---|---|
| RM400,000 | RM1,000 + RM6,000 | RM7,000 |
| RM500,000 | RM1,000 + RM8,000 | RM9,000 |
| RM600,000 | RM1,000 + RM8,000 + RM3,000 | RM12,000 |
3. Duti setem perjanjian pinjaman
Kadar umum yang digunakan bagi perjanjian pinjaman perumahan ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman.
| Pinjaman | Duti 0.5% |
|---|---|
| RM360,000 | RM1,800 |
| RM450,000 | RM2,250 |
| RM540,000 | RM2,700 |
4. Yuran guaman SPA dan pinjaman
Di bawah Solicitors’ Remuneration Order 2023, skala Table A ialah 1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1% bagi RM7 juta berikutnya, tertakluk pada peraturan berkaitan. Bagi contoh subsale ini:
| Harga rumah | Yuran SPA skala | Yuran pinjaman skala |
|---|---|---|
| RM400,000 / pinjaman RM360,000 | RM5,000 | RM4,500 |
| RM500,000 / pinjaman RM450,000 | RM6,250 | RM5,625 |
| RM600,000 / pinjaman RM540,000 | RM7,250 | RM6,650 |
Ini bukan sebut harga. Diskaun yang dibenarkan, cukai perkhidmatan, carian, pendaftaran, sumpah, kurier dan disbursement lain boleh mengubah jumlah. Minta quotation terperinci daripada firma guaman.
5. Anggaran tunai minimum sebelum kos berubah
| Komponen | RM400k | RM500k | RM600k |
|---|---|---|---|
| Deposit 10% | RM40,000 | RM50,000 | RM60,000 |
| Duti pindah milik | RM7,000 | RM9,000 | RM12,000 |
| Duti pinjaman | RM1,800 | RM2,250 | RM2,700 |
| Yuran guaman SPA | RM5,000 | RM6,250 | RM7,250 |
| Yuran guaman pinjaman | RM4,500 | RM5,625 | RM6,650 |
| Jumlah asas | RM58,300 | RM73,125 | RM88,600 |
Jumlah asas ini belum mencukupi sebagai bajet akhir. Tambahkan kos berubah di bawah dan simpan dana kecemasan.
6. Pengecualian pembeli rumah pertama yang layak
Dokumen Belanjawan 2026 menyatakan pengecualian 100% duti setem bagi surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman untuk pembelian rumah kediaman pertama berharga sehingga RM500,000 oleh warganegara Malaysia, bagi SPA yang disempurnakan dari 1 Januari 2026 hingga 31 Disember 2027, tertakluk pada syarat dan perintah berkuat kuasa.
Jika layak, contoh RM400,000 boleh mengurangkan komponen duti dalam jadual sebanyak RM8,800; contoh RM500,000 sebanyak RM11,250. Rumah RM600,000 tidak termasuk dalam ambang “sehingga RM500,000” yang dinyatakan. Dapatkan pengesahan terkini daripada LHDN dan peguam sebelum bergantung pada pengecualian.
7. Kos berubah yang sering tertinggal
- Yuran penilaian: bergantung pada keperluan bank, nilai dan skala berkaitan.
- Disbursement: carian tanah, pendaftaran, salinan, sumpah, kurier dan bayaran pihak berkuasa.
- Insurans/takaful pembiayaan: struktur premium boleh berbeza dan mungkin dibiayai atau dibayar tunai.
- Insurans kebakaran dan kandungan: perlindungan bangunan strata tidak semestinya melindungi barang anda.
- Pelarasan bayaran: penyelenggaraan, cukai tanah atau petak, cukai taksiran dan utiliti.
- Renovasi dan pembaikan: termasuk kecacatan tersembunyi, elektrik, paip dan peralatan.
- Pindah masuk: deposit utiliti, internet, lori, grill, langsir dan perabot asas.
- Perbezaan penilaian: jika bank menilai rumah lebih rendah daripada harga belian, pembeli mungkin perlu menambah tunai.
8. Bina tiga tabung, bukan satu
- Tabung transaksi: deposit, guaman, duti dan penilaian.
- Tabung masuk rumah: pembaikan penting, pindah dan utiliti.
- Tabung kecemasan: untuk ansuran dan perbelanjaan hidup selepas pembelian.
Jika semua simpanan habis pada hari kunci diterima, harga rumah itu mungkin terlalu agresif untuk aliran tunai anda walaupun pinjaman diluluskan.
9. Soalan kepada bank dan peguam
- Berapa jumlah tunai yang perlu dibayar dan pada tarikh bila?
- Adakah penilaian bank menyokong harga belian?
- Apakah kadar efektif, lock-in period dan kos penyelesaian awal?
- Pengecualian duti apa yang benar-benar layak untuk transaksi ini?
- Apakah yuran skala, disbursement dan cukai yang berasingan?
- Adakah hartanah memerlukan kebenaran pindah milik atau dokumen tambahan?
Kesimpulan
Untuk rumah RM400,000 hingga RM600,000 dengan pinjaman 90%, deposit hanyalah titik mula. Dalam contoh tanpa pengecualian, jumlah asas deposit, duti dan yuran guaman skala berada sekitar RM58,300 hingga RM88,600 sebelum kos lain.
Gunakan angka sebagai bajet awal, kemudian gantikan setiap anggaran dengan quotation bank, firma guaman, penilai dan kontraktor sebelum menandatangani.
Mahukan shortlist rumah Shah Alam mengikut bajet tunai sebenar? Isi borang pertanyaan Portal Hartanah dengan harga sasaran, deposit tersedia dan kawasan pilihan. Kami bantu anda menyusun pilihan yang lebih realistik sebelum viewing.
Penafian: Angka di atas ialah ilustrasi berdasarkan andaian dinyatakan dan peraturan yang dirujuk pada tarikh artikel disediakan. Ia bukan quotation atau nasihat undang-undang, cukai dan kewangan. Sahkan kadar, pengecualian dan jumlah sebenar dengan LHDN, bank serta peguam.
Artikel berkaitan
- Checklist beli rumah subsale sebelum membayar booking.
- Cara membandingkan harga rumah Shah Alam mengikut seksyen.
Mencari pilihan rumah pertama dalam julat harga berbeza? Lihat maklumat Aman Residences @ Bukit Raja (RSKU). Semak harga, syarat kelayakan dan pakej semasa dengan ejen; projek dan pakejnya berbeza daripada contoh kos subsale dalam artikel ini.
